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新城控股之谜:一个子公司有两个亲爹 谁在说谎?

归档日期:05-07       文本归类:生地      文章编辑:爱尚语录

  自2015年上市以来,新城控股净利润实现了三年6倍暴涨,从18亿涨到105亿!

  2018年年报显示:公司实现营业收入541.33亿元,归属于上市公司股东净利润为104.91亿元,分别同比增长33.58 %和74.02 %。全年合约销售额约2210.98亿元,同比增长74.82%!凭借这份靓眼的业绩,公司跻身国内房企前十的行列。

  在年报发布后不久,上交所针对“利润是否虚增、关联交易涉嫌利益输送”进行询问,连环发出16个问题,半个月后,新城控股以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑。

  2018年,公司的投资收益高达22.7亿元,同比增长321%,公允价值变动收益27.8亿元,同比增长205.8%。这两块收益占比净利润41.36%!

  许昌昱恒在2018年3月成立,2018年7月,公司进一步收购了许昌昱恒1%的股权,由此变成了新城控股的子公司。

  根据新城控股2018年报披露:公司是在2018年7月6日,购买了许昌昱恒的1%股权,同时也确认,在7月6日,公司实际取得了被购买方(许昌昱恒)的实际控制权!

  这意味着,自2018年7月6日之后,许昌昱恒是新城控股的子公司!不再是合营或者联营公司。

  2018年10月19日,上市公司中南建设发布公告:关于新增为子公司融资提供担保的的进展公告!在公告里,许昌昱恒是中南建设的子公司!

  许昌昱恒在2018年7月6日至2018年10月19日,同时有两个亲爹:新城控股和中南建设!这两家上市公司都拥有许昌昱恒的控制权!

  2018年11月15日,新城控股通过进一步购买南京新城创锦29.85%的股权,取得该公司的控制权!

  南京新城创锦成立于2015年11月25日,法人是新城控股的实际控制人王振华,该公司当时是新城控股的子公司。

  南京新城创锦在2016年7月引进了一家叫南京德顺房地产开发有限公司,新城控股的持股稀释到70.15%,这时,法人也由王振华变成了新城控股的董秘唐云龙!但是,这个时候,南京新城创锦由子公司变成了合营公司!到2018年11月15日,新城控股通过进一步购买南京新城创锦29.85%的股权,也就是将南京顺德的股份进行回购,将南京新城创锦再次变成了子公司!

  引进的南京德顺房地产开发有限公司,最终的股东是两名自然人,该公司现在共参股了两家公司:佛山鼎域和南京新城万博。这两家公司都是新城控股的公司。佛山鼎域成立于2017年,当时也是新城控股子公司,南京德顺入股30%后,新城控股持股稀释到70%,该子公司就变为合营公司!南京新城万博成立于2017年,当时也是新城控股子公司,南京德顺入股30%后,新城控股持股稀释到70%,该子公司就变为合营公司!

  同样的套路,估计以后,又会在一个合适的时机,将这两家合营公司再转回为子公司!

  南京德顺投资的三家公司,都是新城控股设立的子公司,南京德顺都是入股30%左右的股份,然后,新城控股将这三家子公司转变为合营公司,目前,其中一家公司(南京新城创锦)已经通过回购股份,将合营公司变回了子公司!

  2016年8月24日,新城控股和南京德顺同日进行南京新城创锦的股权质押,质权人都是民生银行南京分行!

  2017年9月11日、9月12日,新城控股和南京德顺相隔一日进行南京新城万博的股权质押,质权人都是重庆国际信托。

  2017年12月1日,新城控股和南京德顺同日进行佛山鼎域的股权质押,质权人都是中铁信投!

  2016 年 6 月 28 日,南京德顺向南京新城创锦注资2亿,获得29.85%的股份。

  2018年11月15日,新城控股花2.24亿,向南京德顺回购29.85%的股份。

  南京德顺在南京新城创锦投资2亿,两年半后,收益是0.24亿,年化收益率不到5%!

  2016年入的股,经过一波房地产牛市,甘愿以不到5%的年收益退出,这是无私奉献吗?

  2018年,持股超过50%的合(联)营公司有24家,总资产高达835亿,负债737亿,资产负债率高达88.26%,净利润是负的0.83亿。

  这样的财务数据,如果作为子公司,合并到上市公司财报里,很多财务指标会变差,那么,作为合营公司,放在上市公司之外,就会好很多!

  至于怎么判定这家公司是子公司,还是合营公司?这已经不重要了,毕竟结果好看比什么都重要!

  像南京德顺入股的这三家公司:从一开始的设立子公司,然后变成了合营公司,最后,南京新城创锦又变回了子公司,另外两家,以后会不会变回,那就拭目以待吧!

  2018年末,归属于母公司股东权益合计304.93亿,少数股东权益204.63亿!

  2018年,归属于母公司所有者的净利润104.91亿,少数股东损益17.17亿!

  2018年,母公司股东用304.93亿的净资产,实现了104.91亿的净利润, 净资产回报率高达34.40%!少数股东用204.63亿的净资产,实现了17.17亿的净利润,净资产回报率8.39%!

  交易所问询:年报显示,公司于 2016 年出售上海迪裕商业经营管理公司的全部股权时, 买入价值 1.5 亿元的三年期股权购买的看涨期权。

  新城控股回复:公司于 2016 年向“东证资管-青浦吾悦广场”出售上海迪裕商业经营管理有限公司的股权及债权,交易总对价为 10.50 亿元。为保留未来能购回该吾悦广场的权力,公司以 1.50 亿元的价格购入一份在该资产支持计划成立满三年之日以 11.00 亿元的价格购买上海迪裕商业经营管理有限公司股权的优先购买权。

  其实,这笔10.50亿的资产出售交易,有点像“明股实债”!公司实际收到的现金是9亿,付出代价是1.5亿的看涨期权!1.5亿的看涨期权像不像债务利息?

  年报显示,截至2018年12月31日,1.5亿的看涨期权的账面价值是 1.39 亿元, 也就是说,两年半过去了,公司账面上的代价是0.11亿,大家想一下,如果是债务的线亿多!另外,公司通过出售资产回笼现金,还降低了负债率,如果是债务融资的话,负债率又要提高了。

  同时,公司虽然把资产出售了,但是该资产的运营和管理还是由公司来做,这样,还可以收到一笔运营和管理费,美其名曰“轻资产战略”!

  2018 年公司的投资性房地产公允价值变动收益为 28.09 亿元, 同比增长 209.02%,而公司的投资性房地产余额为407.58亿元,同比仅增长73.46%!

  2018年公司的投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例高达26.78%,而公司投资性房地产余额仅占总资产的12.34%。

  其实,2018年,一二线城市的商业地产价格和租金是下降的,三四线有小幅上涨。从这个角度看,公司的2018年投资性房地产公允价值变动收益应该为负,或者是小额的正收益!

  这是有误差的!一般来说,一个商业地产项目刚完工,去招商铺的时候,第一年,客户有一定免租期和价格折扣,毕竟要给客户一定的时间装修和培养人流,同时,客户的租期一般都是签几年,往后每年的约定租金基本都要比前一年高。

  这就是为什么商业地产项目完工后,第二年和第三年的租金收入会大幅上涨?但是,等到三年以后,这个商圈成熟了,租金收入基本就是按照市场行情走。

  如果一家商业地产公司,激进地拔高公允价值变动收益,这会导致“庞氏”扩张!

  建造商业地产项目——拔高公允价值变动收益来做利润——用账面利润来融资(股权和债权)——建造更多地商业地产项目——.......

  会计政策的选择和会计估计,应该秉承“实质重于形式”和“谨慎性”等原则。太过激进的会计手法,虽然美化了财务报表,粉饰了利润,但是会对投资者和经营者的决策产生误导!

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